올해 수도권에서 처음으로 공급된 공공분양 단지가 분양가 상한제라는 이점에도 불구하고 대규모 미달 사태를 빚으면서 충격을 주고 있다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 29일부터 30일까지 진행된 인천 가정2지구 B2블록 공공분양 일반공급에서 총 197가구 모집에 216명이 신청해 평균 경쟁률은 1.09 대 1에 그친 것으로 나타났다. 

표면적으로는 경쟁률이 1을 넘었지만, 일부 평형에 청약이 집중되면서 다수 유형에서 미달이 발생한 것이다. 특히 전용면적 74㎡는 11가구 모집에 95명이 몰리며 8.63 대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 전용 84㎡ 3개 타입은 모두 미달됐다. 

업계에서는 공공분양임에도 예상보다 높은 분양가가 청약 수요를 제한한 핵심 요인으로 보고 있다. 

해당 단지의 전용 84㎡ 분양가는 약 6억2000만원대로 책정됐으며, 3년간 의무 거주 조건이 적용된다. 가격 부담과 함께 실거주 요건이 동시에 작용하며 투자 수요와 실수요 모두 일부 이탈했다는 분석이다.

이번 단지는 LH가 올해 처음으로 선보인 공공분양 물량이기에 초기부터 업계의 관심을 모았다. 특히 민간 사업자가 사전청약을 진행한 뒤 사업을 포기하면서 공공분양으로 전환된 첫 사례라는 점에서 시장의 주목을 받기도 했다. 

그렇지만 기대와 달리 청약 결과는 다소 부진한 흐름을 나타내면서 우려를 자아내는 모양새다. 단지 구성은 전용 74㎡ 41가구와 전용 84㎡ 267가구로 총 308가구로 건축될 예정이다. 2028년 7월 입주 계획으로 입주 후 3년간 의무 거주 조건이 부여된다. 

입지 측면에서는 루원시티, 청라국제도시, 가정지구를 잇는 이른바 ‘트리플 생활권’에 위치해 생활 인프라는 비교적 양호한 편이다. 또한 인근에 서울 지하철 7호선 연장선 역사가 들어설 예정으로 교통 개선 기대도 존재한다.

그럼에도 불구하고 가격 경쟁력에 대한 의문이 제기되고 있다. 분양가 상한제가 적용됐음에도 인근 기존 아파트 시세와 큰 차이가 없다는 점이 수요를 제한했다는 평가다. 

실제 인근 단지인 ‘루원시티어울림’ 전용 84㎡는 이달 4억8700만원, ‘루원제일풍경채’는 5억7300만원에 거래됐으며 ‘루원더퍼스트’ 역시 지난해 12월 5억5500만원 수준에서 매매가 이뤄졌다.

최근 인천 지역 공공분양 단지와 비교해도 가격은 높은 수준이다. 지난해 12월 분양된 인천영종 A24블록의 경우 전용 84㎡ 평균 분양가는 4억4123만원이었고, 2024년 9월 공급된 인천계양 A2블록 역시 전용 84㎡ 평균 분양가가 5억7826만원에 그쳤다. 이번 단지가 처음으로 6억원대를 넘어섰다는 점에서 체감 부담이 크게 작용했다는 분석이다.

이에 한 업계 관계자는 "공공분양 아파트에다 분상제가 적용됐는데도 주변 시세와 큰 차이가 없다"라며 "가격 메리트가 크지 않아서 실수요자들에겐 신축보다 구축을 택하는 게 낫다는 분위기다"라고 전했다.